Na co zwrócić uwagę, kupując działkę?

Przy wyborze działki nie powinniśmy kierować się wyłącznie własnym przekonaniem o tym, że jest to idealny teren pod budowę domu. Koniecznie musimy w sposób obiektywny ocenić wartość rynkową działki jako swoistej inwestycji. W końcu kupno gruntu należy traktować jako inwestycję i to na dodatek na dłuższy okres czasu, jeśli nie na całe życie. Dlatego też na każdą oglądaną działkę zawsze powinniśmy patrzeć tak, jak będzie tego dokonywał jej przyszły, potencjalny nabywca. Zawsze powinniśmy decydować się na taką nieruchomość, której wartość rynkowa w perspektywie czasu ma szansę się powiększyć. Bez względu na to, jakie mamy plany wobec kupowanej działki, czy chcemy na niej postawić dom, w którym będziemy mieszkać do końca życia, zawsze takie parametry jak jej potencjalna, przyszła wartość, powinny być brane pod uwagę. Im działka będzie bardziej atrakcyjna, tym ewentualna jej sprzedaż w późniejszym okresie czasu, przebiegnie raczej bez zbędnych zakłóceń.

Pierwszą cechą działki, na którą powinniśmy zwrócić uwagę, jest jej powierzchnia. Tutaj musimy samodzielnie odpowiedzieć sobie na pytanie, jak wiele przestrzeni będzie nam potrzebne. Jeśli wybraliśmy już projekt domu, to rozmiar i rozkład nieruchomości odpowiedzą nam, jakie minimalne wymiary i kształt powinna mieć nasza przyszła działka. Ważna jest również jej orientacja. Czy działka jest dłuższa niż szersza, czy też na odwrót. W przypadku, gdy inwestycję we własny dom rozpoczynamy od zakupu działki, a nie od wyboru projektu domu, musimy zastanowić się, co też jest dla nas najbardziej istotne. Otóż, jeśli naszym celem jest aktywne spędzanie czasu na wolnym powietrzu, powinniśmy wybrać sporej wielkości działkę, która pozwoli na zaaranżowanie dużego ogrodu za domem. Jeśli jednak chcemy jedynie mieć tzw. „zielony salon”, całkowicie nasze wymagania spełni niewielka działka, nawet taka, która pozwoli na zabudowę szeregową. W takim przypadku nie ma sensu wybierać dużej, kilku hektarowej działki.

Kolejnym, niemniej ważnym parametrem działki, jest jej kształt. Należy szukać parceli, która będzie jak najbardziej proporcjonalna, mająca kształt wydłużonego prostokąta. Taki kształt pozwala na łatwe usytuowanie na działce budynku i stworzenie funkcjonalnego ogrodu.

Powinniśmy sprawdzić, w jakiej okolicy znajduje się działka i jakie jest jej najbliższe sąsiedztwo. Niektórzy z nas będą poszukiwali działki na całkowitym odludziu, bowiem we własnym domu pragną mieć ciszę i spokój. Kupując jednak taką działkę, należy pamiętać o tym, że najprawdopodobniej konieczne będzie poniesienie dodatkowych kosztów wiążących się z doprowadzeniem mediów, utwardzeniem drogi dojazdu, a także kosztów ochrony naszego mienia. Ważne jest, aby sprawdzić, jakie istnieją możliwości dojazdu z działki do miasta. Jest to o tyle ważne, jeśli nie dysponujemy na co dzień własnym samochodem. Musimy też uwzględnić komunikację awaryjną. Najlepiej jest więc sprawdzić różne opcje komunikacyjne, a przy okazji tego zbadać stan wszystkich, lokalnych dróg, z których będziemy korzystać.

W momencie, gdy znajdziemy już działkę, która odpowiada nam kształtem, rozmiarem i okolicą, musimy sprawdzić, czy oby na pewno można na niej bez problemu postawić dom. Chodzi tu o to, aby skontrolować, czy teren ten przeznaczony jest pod jednorodzinną zabudowę mieszkaniową, czy też nie. Można to sprawdzić w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Jest on dostępny w gminnym wydziale architektury i urbanistyki. Czasami plan nie będzie aktualny, bowiem gmina mogła jeszcze nie zdążyć uchwalić nowych planów przestrzennych dla niektórych terenów w Polsce.

Trzeba sprawdzić też, czy w najbliższym sąsiedztwie działki, którą mamy w zamiarze kupić, nie stoi żaden dom. Jeśli nie, to prawdopodobnie będziemy mieli niebagatelne trudności w uzyskaniu pozwolenia na budowę. Dzieje się tak w związku z tzw. zasadą dobrego sąsiedztwa. Zgodnie z nią na terenach nieobjętych planem zagospodarowania przestrzennego należy wznosić budynki nawiązujące swoimi gabarytami do sąsiadującej zabudowy. W przypadku braku występowania zabudowy w świetle prawa brakuje punktu odniesienia do określenia precyzyjnych warunków zabudowy. Jeśli zaś teren naszej działki nie będzie objęty planem zagospodarowania przestrzennego, powinniśmy od razu wystąpić do właściwego urzędu gminy z wnioskiem o wydanie warunków zabudowy. Wniosek ten powinien obejmować odpowiedni formularz oraz spis niezbędnych załączników, które otrzymamy w urzędzie. Warto podkreślić, że wgląd do planu zagospodarowania przestrzennego i złożenie wniosku nie pociągają za sobą dodatkowych kosztów. Na wydanie warunków zabudowy czeka się nawet do pół roku, ponieważ gmina ma obowiązek przeprowadzenia na własny koszt analizy urbanistycznej działki, a ta wymaga niestety licznych urzędowych konsultacji.

Analiza urbanistyczna dotyczy linii zabudowy, dopuszczalnej szerokości budynku i wysokości elewacji fontowej, nachylenia i układu połaci dachowy, jak również wysokości kalenicy. Gmina ma możliwość zawieszenia na rok postępowania, jeśli ma zamiar uchwalić plan miejscowy. Wówczas postępowanie o wydaniu warunków zabudowy znacznie się wydłuża. Będąc w siedzibie gminy możemy zapoznać się dodatkowo z zamierzeniami inwestycyjnymi, jakie obejmują najbliższą okolicę działki. Warto przyjrzeć się im bliżej, bowiem może się zdarzyć, że pod naszym nosem zostanie wybudowana trasa szybkiego ruchu.

Każda działka musi mieć dostęp do drogi publicznej, ponieważ w innym przypadku nie mamy nawet cienia szans na otrzymanie warunków zabudowy i pozwolenia na budowę. Zdecydowanie najlepsza będzie działka mająca bezpośredni dostęp do takiej drogi. Jeśli parcela nie ma dostępu do drogi publicznej, istnieje możliwość notarialnego ustanowienia tzw. służebności drogowej, czyli wydzielenia pasa szerokości min. 5,5-6 m. (to wymiar konieczny, który pozwoli w przyszłości przeprowadzić w ramach dojazdu niezbędne media) z działki sąsiada. Co ciekawe, sąsiad nie ma prawa odmówić nam możliwości korzystania z drogi, ponieważ to gwarantuje nam notarialny zapis. W praktyce jednak służebność drogowa bardzo często jest przyczyną zażartych sporów sąsiedzkich. Zamiast ryzykować, licząc na ludzką prawomyślność i życzliwość, lepiej poszukać działki, do której można się dostać w sposób bezpośredni, nie korzystając z niczyjej uprzejmości.

Kupując działkę, sprawdźmy, czy rosnące na niej drzewa mają więcej niż 5 lat. Jeśli tak, to do ich usunięcia będziemy potrzebować zgody lokalnej służby ochrony przyrody. Mogą się one okazać chronionym prawem pomnikiem przyrody, który nie będzie można usunąć. Nigdy nie podejmujmy się wycinki starych drzew samodzielnie, ponieważ w takim przypadku może zostać nałożona na nas niebagatelna grzywna. Podobnie jest w przypadku starych budowli znajdujących się na działce. Jeśli będziemy chcieli je usunąć, musimy sprawdzić w lokalnej służbie ochrony zabytków, czy ich rozbiórka będzie możliwa.

Znając wszelkie wady działki, będziemy mogli określić jej rzeczywistą wartość rynkową. Będziemy jednocześnie w stanie oszacować koszty usunięcia usterek i niedoskonałości działki. Może to stanowić punkt odniesienia w negocjacjach cenowych ze sprzedającym działkę.

Słowem podsumowania, należy powiedzieć, że przed zakupem działki każdy kupujący musi niestety przebrnąć przez szereg działań administracyjnych. Niemniej jednak, są one warte podjęcia, bowiem dzięki nim można skutecznie uniknąć problemów w trakcie budowy i użytkowania domu postawionego na naszej działce. Zawsze przed zakupem parceli sprawdźmy, kto jest jej rzeczywistym, prawnym właścicielem, czy nie jest ona obciążona zadłużeniem lub innymi zobowiązaniami. Takie kwestie sprawdza się w księgach wieczystych, dostępnych w wydziale ksiąg wieczystych sądu rejonowego. Sprawdźmy też, czy na działce można zbudować dom i jakie są ewentualne ograniczenia dotyczące zabudowy, np. dopuszczalna liczba kondygnacji, kąt nachylenia dachu, wysokość kalenicy, przebieg linii zabudowy, dostęp do drogi publicznej itd. Należy ustalić istniejące i projektowane uzbrojenie terenu, pamiętając o tym, że koszt doprowadzenia mediów jest dosyć wysoki. Na koniec sprawdźmy rodzaj gruntu na działce, pod względem nośności i przepuszczalności oraz ustalmy poziom wody gruntowej. Jak było wspominane, w niektórych rejonach trzeba sprawdzić, czy ewentualna budowa nie będzie kolidowała przypadkiem z ograniczeniami, jakie narzuca konserwator zabytków i przyrody.